深圳小產權房將會合法化
2017-04-05 20:36 來源：本站(zhan)
2016年5月21日舉行的(de)深圳市(shi)(shi)大常委(wei)會通過了《關于農村城市(shi)(shi)化(hua)歷(li)史遺(yi)留違法建筑的(de)處(chu)理(li)決定(ding)》。小產(chan)權房作為深圳這座(zuo)城市(shi)(shi)的(de)歷(li)史“欠賬”，被提(ti)上了解決的(de)議事日程。
消息發布后，輿論普遍認為，深圳的突破將為“小產權房”合法化首開先例，但是，審視深圳的特殊情況，我們發現，它并不具有向全國推廣的可能。一方面，歷史上大面積小產權房的積壓使得當地政府必須正視這個問題；另一方面，深圳被選為物業稅試點城市，也讓政府看到了增加稅收的可能。
什么是小產權房：
所謂的“小產(chan)權(quan)”房(fang)(fang)指在(zai)農民集(ji)體土地(di)上建(jian)設的房(fang)(fang)屋(wu)，未繳(jiao)納土地(di)出讓(rang)金等(deng)費用，其(qi)產(chan)權(quan)證不(bu)是(shi)由國家房(fang)(fang)管部門頒發(fa)，而(er)是(shi)由鄉(xiang)政(zheng)府或(huo)村政(zheng)府頒發(fa)，所以叫(jiao)(jiao)做(zuo)“鄉(xiang)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”，又叫(jiao)(jiao)“小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”。
鄉(xiang)鎮政府發證的所(suo)謂小產權(quan)(quan)房(fang)(fang)產，實際(ji)上沒(mei)(mei)有(you)真正(zheng)的產權(quan)(quan)。這種房(fang)(fang)沒(mei)(mei)有(you)國(guo)家發的土地(di)使用(yong)證和預售許可證，購房(fang)(fang)合(he)(he)同國(guo)土房(fang)(fang)管局也(ye)不會給予備案。所(suo)謂產權(quan)(quan)證也(ye)不是真正(zheng)合(he)(he)法有(you)效的產權(quan)(quan)證
小產權房與大產權房的區別
大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權。
通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。
購買小產權房的面臨的問題
沒有房產證
這類(lei)住房是建在集體(ti)土(tu)地上的(de)(de)，不(bu)允許對外銷(xiao)售，沒有法律保證。也(ye)就是說(shuo)，購買這樣(yang)的(de)(de)房子拿不(bu)到國(guo)家發(fa)給(gei)的(de)(de)產權證。這是由(you)國(guo)家的(de)(de)法律和土(tu)地的(de)(de)使用性質所(suo)決定的(de)(de)。
拆遷難補償
除(chu)了不能辦理房(fang)產證外，那(nei)些“便(bian)宜房(fang)”實際(ji)上屬于在政府(fu)規(gui)定范圍以外的違章(zhang)建筑，如果和(he)國家的規(gui)劃(hua)相(xiang)沖(chong)突，還很有可能被拆(chai)除(chu)，而且業主也不會得到(dao)拆(chai)遷(qian)安(an)置補償。
質量難保證
房(fang)屋(wu)質量沒人監督，一些開(kai)發(fa)商為賺(zhuan)錢會(hui)偷工(gong)減料(liao)，存在(zai)安全隱患(huan)。這類房(fang)屋(wu)一般由土地(di)所在(zai)村開(kai)發(fa)，除了房(fang)屋(wu)質量和房(fang)屋(wu)售后(hou)保修(xiu)難以保證以外，入住后(hou)的物業也容(rong)易出(chu)現(xian)問(wen)題。
遺贈也麻煩
由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。
深圳合法化的理由：
歷史遺留的特殊問題
深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農民房價只有商品房價的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬的國內一線城市，深圳幾乎沒有“老城區”，所有的城區都是“農村城市化”的結果。在深圳市發展之初，中國房地產制度還不健全之時，遺留下數以十萬計的“違章建筑”，也就是沒有取得房產證的“小產權房”。
“城中村”風潮伴隨著“違章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，時任深圳市常務副市長的許宗衡，牽頭組成了聯合課題組，歷經8個多月拿出了兩份報告：《關于違法建筑問題的調研報告》、《關于城中村改造的調研報告》。報告披露了兩項鮮為人知的消息：一、深圳21世紀城市戰略重點、總面積170多平方公里的大工業區近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地，目前已經很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內。而“城中村”的主體恰恰就是“小產權房”。
土地(di)合(he)法(fa)，房子非法(fa)
深(shen)圳(zhen)將為(wei)小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)發(fa)(fa)出“準(zhun)生證”的(de)消(xiao)息引(yin)來諸多(duo)關注。國(guo)(guo)土(tu)資源部一位官員昨日分析說，深(shen)圳(zhen)土(tu)地已經全部國(guo)(guo)有，而公眾(zhong)普遍理(li)解(jie)的(de)“小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”是(shi)建設(she)在集體(ti)土(tu)地上(shang)的(de)商品房(fang)(fang)，深(shen)圳(zhen)將為(wei)“小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”發(fa)(fa)出“準(zhun)生證”是(shi)理(li)解(jie)上(shang)的(de)偏差。深圳本身具有特殊性，各地小產權房問題也各不相同，他目前沒有聽說國土部對深圳這一政策干預或者推廣的消息。這名官員說，國土資源部對“小產權房”的態度已經非常明確，農村集體用地是不能用來建小產權房的。小產權房不符合國家現行法律規定，更不受法律保護。所謂小產權房有沒有可能“轉正”?很多人將希望寄托在即將出臺的“農村集體土地流轉辦法”和新修訂的《土地管理法》上。國土資源部熟悉政策法規的官員透露，“農村集體建設土地流轉辦法”中不會涉及小產權房的內容，而《土地管理法》修訂案或將于明年上半年出臺，修訂案與其之后的一系列配套文件，會有部分內容涉及農村土地流轉，但他未透露是否會對小產權房有所影響
物業稅試點(dian)
從2005年(nian)開始，深(shen)圳(zhen)(zhen)一(yi)直(zhi)就是“物業(ye)稅(shui)(shui)空轉”試(shi)點城市(shi)，雖(sui)不實際征收(shou)(shou)物業(ye)稅(shui)(shui)，但每(mei)年(nian)都會核算。據(ju)深(shen)圳(zhen)(zhen)新聞(wen)網5月31日報(bao)道(dao)，深(shen)圳(zhen)(zhen)將(jiang)進行物業(ye)稅(shui)(shui)征收(shou)(shou)實轉試(shi)點，市(shi)人(ren)大常委會已經(jing)同意(yi)投(tou)資910萬元建設有關(guan)系統。4月份(fen)深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)政(zheng)府發出的(de)《關(guan)于穩定(ding)房(fang)價(jia)促進我市(shi)房(fang)地(di)產市(shi)場持續健康發展的(de)意(yi)見(jian)》就指(zhi)出要(yao)落(luo)實國(guo)家房(fang)地(di)產稅(shui)(shui)制改(gai)革，研究(jiu)物業(ye)稅(shui)(shui)征收(shou)(shou)政(zheng)策。深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)地(di)稅(shui)(shui)局在(zai)今年(nian)的(de)工(gong)作計劃中明確提出要(yao)“認真推進物業(ye)稅(shui)(shui)調研工(gong)作”。該局稅(shui)(shui)政(zheng)三處將(jiang)“負(fu)責物業(ye)稅(shui)(shui)試(shi)點及相關(guan)工(gong)作”。
小產權房不合法，物業稅稅源會少一半
深圳特例的“小(xiao)產權”房，占深圳市房屋總量(liang)的一半。如(ru)果開征物業(ye)稅，當然(ran)應當明確這些沒有登(deng)記的“歷史遺留違法建筑”，否則，政府的物業(ye)稅稅源(yuan)將(jiang)減少一半。
消息發布后，輿論普遍認為，深圳的突破將為“小產權房”合法化首開先例，但是，審視深圳的特殊情況，我們發現，它并不具有向全國推廣的可能。一方面，歷史上大面積小產權房的積壓使得當地政府必須正視這個問題；另一方面，深圳被選為物業稅試點城市，也讓政府看到了增加稅收的可能。
什么是小產權房：
所謂的“小產(chan)權(quan)”房(fang)(fang)指在(zai)農民集(ji)體土地(di)上建(jian)設的房(fang)(fang)屋(wu)，未繳(jiao)納土地(di)出讓(rang)金等(deng)費用，其(qi)產(chan)權(quan)證不(bu)是(shi)由國家房(fang)(fang)管部門頒發(fa)，而(er)是(shi)由鄉(xiang)政(zheng)府或(huo)村政(zheng)府頒發(fa)，所以叫(jiao)(jiao)做(zuo)“鄉(xiang)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”，又叫(jiao)(jiao)“小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”。
鄉(xiang)鎮政府發證的所(suo)謂小產權(quan)(quan)房(fang)(fang)產，實際(ji)上沒(mei)(mei)有(you)真正(zheng)的產權(quan)(quan)。這種房(fang)(fang)沒(mei)(mei)有(you)國(guo)家發的土地(di)使用(yong)證和預售許可證，購房(fang)(fang)合(he)(he)同國(guo)土房(fang)(fang)管局也(ye)不會給予備案。所(suo)謂產權(quan)(quan)證也(ye)不是真正(zheng)合(he)(he)法有(you)效的產權(quan)(quan)證
小產權房與大產權房的區別
大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權。
通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。
購買小產權房的面臨的問題
沒有房產證
這類(lei)住房是建在集體(ti)土(tu)地上的(de)(de)，不(bu)允許對外銷(xiao)售，沒有法律保證。也(ye)就是說(shuo)，購買這樣(yang)的(de)(de)房子拿不(bu)到國(guo)家發(fa)給(gei)的(de)(de)產權證。這是由(you)國(guo)家的(de)(de)法律和土(tu)地的(de)(de)使用性質所(suo)決定的(de)(de)。
拆遷難補償
除(chu)了不能辦理房(fang)產證外，那(nei)些“便(bian)宜房(fang)”實際(ji)上屬于在政府(fu)規(gui)定范圍以外的違章(zhang)建筑，如果和(he)國家的規(gui)劃(hua)相(xiang)沖(chong)突，還很有可能被拆(chai)除(chu)，而且業主也不會得到(dao)拆(chai)遷(qian)安(an)置補償。
質量難保證
房(fang)屋(wu)質量沒人監督，一些開(kai)發(fa)商為賺(zhuan)錢會(hui)偷工(gong)減料(liao)，存在(zai)安全隱患(huan)。這類房(fang)屋(wu)一般由土地(di)所在(zai)村開(kai)發(fa)，除了房(fang)屋(wu)質量和房(fang)屋(wu)售后(hou)保修(xiu)難以保證以外，入住后(hou)的物業也容(rong)易出(chu)現(xian)問(wen)題。
遺贈也麻煩
由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。
深圳合法化的理由：
歷史遺留的特殊問題
深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農民房價只有商品房價的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬的國內一線城市，深圳幾乎沒有“老城區”，所有的城區都是“農村城市化”的結果。在深圳市發展之初，中國房地產制度還不健全之時，遺留下數以十萬計的“違章建筑”，也就是沒有取得房產證的“小產權房”。
“城中村”風潮伴隨著“違章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，時任深圳市常務副市長的許宗衡，牽頭組成了聯合課題組，歷經8個多月拿出了兩份報告：《關于違法建筑問題的調研報告》、《關于城中村改造的調研報告》。報告披露了兩項鮮為人知的消息：一、深圳21世紀城市戰略重點、總面積170多平方公里的大工業區近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地，目前已經很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內。而“城中村”的主體恰恰就是“小產權房”。
土地(di)合(he)法(fa)，房子非法(fa)
深(shen)圳(zhen)將為(wei)小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)發(fa)(fa)出“準(zhun)生證”的(de)消(xiao)息引(yin)來諸多(duo)關注。國(guo)(guo)土(tu)資源部一位官員昨日分析說，深(shen)圳(zhen)土(tu)地已經全部國(guo)(guo)有，而公眾(zhong)普遍理(li)解(jie)的(de)“小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”是(shi)建設(she)在集體(ti)土(tu)地上(shang)的(de)商品房(fang)(fang)，深(shen)圳(zhen)將為(wei)“小產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”發(fa)(fa)出“準(zhun)生證”是(shi)理(li)解(jie)上(shang)的(de)偏差。深圳本身具有特殊性，各地小產權房問題也各不相同，他目前沒有聽說國土部對深圳這一政策干預或者推廣的消息。這名官員說，國土資源部對“小產權房”的態度已經非常明確，農村集體用地是不能用來建小產權房的。小產權房不符合國家現行法律規定，更不受法律保護。所謂小產權房有沒有可能“轉正”?很多人將希望寄托在即將出臺的“農村集體土地流轉辦法”和新修訂的《土地管理法》上。國土資源部熟悉政策法規的官員透露，“農村集體建設土地流轉辦法”中不會涉及小產權房的內容，而《土地管理法》修訂案或將于明年上半年出臺，修訂案與其之后的一系列配套文件，會有部分內容涉及農村土地流轉，但他未透露是否會對小產權房有所影響
物業稅試點(dian)
從2005年(nian)開始，深(shen)圳(zhen)(zhen)一(yi)直(zhi)就是“物業(ye)稅(shui)(shui)空轉”試(shi)點城市(shi)，雖(sui)不實際征收(shou)(shou)物業(ye)稅(shui)(shui)，但每(mei)年(nian)都會核算。據(ju)深(shen)圳(zhen)(zhen)新聞(wen)網5月31日報(bao)道(dao)，深(shen)圳(zhen)(zhen)將(jiang)進行物業(ye)稅(shui)(shui)征收(shou)(shou)實轉試(shi)點，市(shi)人(ren)大常委會已經(jing)同意(yi)投(tou)資910萬元建設有關(guan)系統。4月份(fen)深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)政(zheng)府發出的(de)《關(guan)于穩定(ding)房(fang)價(jia)促進我市(shi)房(fang)地(di)產市(shi)場持續健康發展的(de)意(yi)見(jian)》就指(zhi)出要(yao)落(luo)實國(guo)家房(fang)地(di)產稅(shui)(shui)制改(gai)革，研究(jiu)物業(ye)稅(shui)(shui)征收(shou)(shou)政(zheng)策。深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)地(di)稅(shui)(shui)局在(zai)今年(nian)的(de)工(gong)作計劃中明確提出要(yao)“認真推進物業(ye)稅(shui)(shui)調研工(gong)作”。該局稅(shui)(shui)政(zheng)三處將(jiang)“負(fu)責物業(ye)稅(shui)(shui)試(shi)點及相關(guan)工(gong)作”。
小產權房不合法，物業稅稅源會少一半
深圳特例的“小(xiao)產權”房，占深圳市房屋總量(liang)的一半。如(ru)果開征物業(ye)稅，當然(ran)應當明確這些沒有登(deng)記的“歷史遺留違法建筑”，否則，政府的物業(ye)稅稅源(yuan)將(jiang)減少一半。
